나는 부동산과 맞벌이 한다

성공의 방해꾼, 당신의 선입견

- 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 ‘선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈’이다.

가장 위험한 투자

- 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자

위험을 다루는 지혜

- 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다.

- 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라.

대출은 재테크의 적이다?

- 은행이나 다른 사람으로부터 돈을 빌려와서 더 많은 돈을 벌 수 있다면 대출은 좋은 선택이 되는 것이다.

지렛대 활용법

- 레버리지 효과, 자기 자본 이익률 상승

전세금은 최고의 지렛대

모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다. 이를 잘 활용하면 당신이 가지고 있는 자산의 규모를 크게 확장할 수 있고, 당신의 자산규모에 따라 수익이 달라질 수 있다.

투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다. 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.

*무피투자 : 부동산 투자 시 보증금 및 대출 등의 레버리지를 이용하여 투자금이 전혀 들지 않거나 소액이 드는 투자

통상적으로 준 무피 투자는 일반적인 부동산 매매를 통해 실현이 가능하지만, 실 무피 투자는 부동산 경매로 실현되는 경우가 많다.

너바나의 시스템

1단계 : 흑자구조 만들기

월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은 지출을 줄이는 것이다.

2단계 : 수익형 부동산 투자하기

월세를 통해 소득을 늘릴 수 있는 전략. 대출을 제외하고 12% 수익률이 보장되는 부동산 (아파트, 빌라, 오피스텔 -> 상가투자 : 월세 500만원 이상 수익 창출)

3단계 : 시세차익형 부동산 투자

임대 수익률은 낮지만 한 번 시세가 상승하게 되면 아파트의 경우 몇 년치의 월세를 상회하는 수익을 얻는 것도 가능

4단계 : 시스템 확장하기

나는 한 번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다.

부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번

여름철 가장 무더울 때와 장마철
겨울 크리스마스 때 부터 음력 설 전까지

지방 부동산 괜찮을까?

고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.

시세차익형 부동산 네 가지 전략

제 1전략 : 싸게 사서 싸게 판다

제 2전략 : 싸게 사서 비싸게 판다 : 싸게 샀을 경우에는 이를 오랫동안 보유할 수 있는 체력, 즉 리스크 관리도 필요

제 3전략 : 비싸게 사서 싸게 판다 (상투)

제 4전략 : 비싸게 사서 비싸게 산다

좋은 것 순서 : 2 -> 1 -> 4 -> 3

본인의 투자금이 넉넉하지 않다면 부동산 경매를 배워두는 게 좋을 것이다.

투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다. 그래야 알(월세)도 얻을 수 있고 시장에 좋은 가격으로 되팔 수도 있다.

수익형 부동산 투자 전 체크 사항

1. 환금성 (매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)

2. 수익률 (대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)

3. 원금 보전성 (돈을 잃지 않을 투자인지)

수익형 부동산 기본 원칙

‘낙찰가 = 대출 금액 + 보증금’으로 내 돈이 거의 들지 않아야 한다.
월세로 들어오는 돈이 대출이자를 상회해야 한다.
지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

가난한 비평가 풍족한 실천가

비판하는 건 쉽다. 하지만 그들이 비판할 때 어느 누군가는 땀을 흘리며, 자신이 원하는 미래를 만들어가고 있다는 걸 알아야 한다. 모두에게 똑같은 시간이 주어지지만 그 시간을 어떻게 활용하느냐에 따라 결과가 달라진다.

투자는 잘하면 큰돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다.

어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기증세이다 -알베르트 아인슈타인 -

부동산 투자를 막 시작한 사람들이 내게 가장 많이 묻는 것은 ‘얼마의 종잣돈을 마련해 어디에 투자해야 하는가’였다. 그때마다 나는 첫 투자라면 3,000만 원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라고 권한다. 사실 이는 부동산 부자들이 종잣돈을 불린 오래된 방식이다. 그들은 투자금을 최소화시킴으로써 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 부동산에 투자하는 방식을 고집했다.

부동산 투자에 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러보기를 권함.

매매가 대비 전세비율이 높은 아파트를

명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다 -로버트 A. 하인라인-

삶의 목표를 설정하는 법

1. 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다

- 구체적 숫자가 들어간 내용으로 기록. 항상 볼 수 있는 곳에 붙여두기

2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라

3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라

목표를 정해두고도 이를 언제까지 이룰지 기한을 정하지 않는다면 목표를 이루기가 쉽지 않다. 다만 인생의 목표이므로 일생을 살아가는 동안 실현 할 가능성이 큰 꿈어어야 한다.

4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라

만약 정해둔 목표와 시간을 고려했을 때, 그 목표를 이루기 힘든 상황이라면 목표 달성 기간을 늘리거나 목표를 달성할 수단을 바꿔야 한다. 즉, 지금 당신의 경제 활동이 목표를 이루는 데 적합하지 않다면 스스로 변화를 시도해야 한다. 이를테면 당신이 지금 사업을 하고 있다면 좀 더 체계적인 수입을 가져올 수 있는 사업으로 확장시킬 전략을 마련해야 하고, 직장인이라면 매년 모을 수 있는 종잣돈을 최대로 끌어올려 이를 어떻게 불려 나갈지 고민해야 한다.

5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라

아무 이유 없이 당신의 지갑에 돈이 들어오는 행운은 없다. 당신의 일하는 시간의 가치를 높이기 위해 고민하고 계획하라.

6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라

7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라

매년 번 돈의 10%는 가족과 추억을 남길 수 있는 여행에 지출하고 있음. 목표를 달성한 후 스스로에게 주는 작은 이벤트들이 성과를 이루는 데 훨씬 도움이 된다.

목표를 이루었을 때 원하는 곳으로 여행을 가거나 사고 싶은 리스트에서 하나씩 장만하고자 함

8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라

창업이 답이 될까?

나이가 들수록 본인의 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다. 창업을 통해 프랜차이즈 같은 시스템을 만들 것이 아니라면, 급여의 일부 또는 퇴직금의 일부를 계속해서 월 소득이 창출되는 시스템으로 만드는 데 집중시켜야 한다.

노후에 필요한 적정자금

돈 걱정 없는 노후를 위해 우리가 가장 먼저 해야 할 일은, 노후에 필요한 자금이 얼마나 되는지 계산해 보는 것이다.

노후 필요자금 = (평균 예상 수명 - 은퇴 나이) x 원하는 은퇴 생활비 x 12개월

당신이 노후에 월 소득이 계속 발행되는 시스템을 가지고 있다면 이야기는 완전히 달라진다.

모든 것에는 순서가 있다. 산 정상에 오르려면 바로 지금 이 바닥에서부터 차근차근 올라야 한다는 걸 사람들이 종종 잊는 것 같다. 만약 월 2,000만원이 나오는 시스템을 보유하고자 한다면 1년에 200만원이라도 나오는 시스템부터 갖춰야 한다.

흑자경영

첫째, 수익을 늘린다.

둘째, 비용을 줄인다.

수익 늘리기

1. 가계부 작성

2. 월세가 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라)을 보유

3. 시세 차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유

비용 줄이기

절약하는 것은 신중함의 딸이자, 겸손함의 여동생이며, 자유의 어머니이다. -새뮤얼 스마일스-

월급 외에 투자로 벌여 들인 돈은 재투자할 것!

수익률 10%를 보장하는 투자처 : 지출을 10% 줄이는 것!! (바로 실천할 수 있는 방법)

종잣돈 마련 전까지 지출 관리는 선택이 아닌 필수임. 물론 지출을 줄이는 것보다 수익을 늘리는 것에 더욱 집중해야 한다.

투자 : 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위, 이를 통해 자본이 형성된다.

투기 : 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위 (기대 수익이 합리적 기준에 따라 설정된 것이 아니라, 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 따라 결정되는 경우가 많다)

사람들이 가장 많이 저지르는 실수가, 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다.

투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전에 자문

첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.

부동산을 매입하고 오래 버틸 수 있는 구조가 반드시 필요하다. 또 가급적이면 매도가 용이한 물건인지도 철저하게 검토해야 한다.

부동산 투자 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다. 많은 사람들이 자신의 실패담은 공개하지 않는다는 것을 기억하라. 투자를 시작하기 전, 얼마의 돈을 벌 가능성이 있다는 유혹에 흔들리지 말고, ‘절대 잃지 않겠다’는 투자 원칙을 지킬 수 있는지 꼼꼼히 따져보길 바란다.

월급과 보너스

당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다. 전업투자자로 나서기 전, 당신이 만들어야 하는 자본 월 소득은 ‘최소 생활비(월 300만원) + 향후 투자금(300만원 이상)’이다. 이는 효율적인 투자 시스템을 만들기 위해 필요한 최소 금액이다. 개인적인 상황(자녀의 나이 등)에 따라서 최소 생활비의 액수가 더 커질 수도 있다. 기억해야 할 것은 가족의 행복을 보장하지 않는 재테크는 목적을 잃은 재테크라는 사실이다.

부동산 투자로 인한 수익은 철저하게 보너스라는 생각으로 접근하라. 큰돈을 벌기 위해 ‘리스크 관리’라는 안전장치는 필수다. 당신의 매달 생활비와 투자비를 마련하는 것이 투자를 위한 필수적인 안전장치다. 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 ‘사다리’이지만 성공의 ‘보증수표’는 아니라는 사실을 명심하자.

투자는 검과 같다. 검의 손잡이를 잡은 사람에게는 기회가 될 수 있지만 칼날을 잡은 사람에게는 치명적 상처를 안긴다. 제대로 준비하고 신중하게 고민한 이후 검의 손잡이를 잡는 성공적인 투자자가 되길 바란다.

어떤 길들은 계속 따라가고 다른 길들은 포기해야 했다. 하지만 최악은 그게 아니었다. 제일 나쁜 것은 자신의 선택을 평생 의심하며 그 길을 가는 것이었다 -파울로 코엘료-

초보 투자자를 위한 투자 공부법

1단계 : 경제 신문 읽기

첫째, 신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다

관심 있는 섹션 혹은 하루 1시간 읽기

둘째, 대기업의 동향은 반드시 챙겨라

기업의 이윤내는 방식을 연구하고 개인이 적용할 수 있는 방법을 모색하라.

대기업 공장 라인이나 연구소를 세울 경우, 그 지역 부동산이 영향을 받으므로 이러한 정보는 반드시 챙긴다.

셋째, 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라

하루 3~5개 단어, 꾸준한 공부가 필요

넷째, 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라

관심지역 매주 한 번 시세 체크, 가격 등락의 흐름 파악하기

2단계 : 투자 관련 책 읽기

100권 이상 투자 관련 책 읽기. 좋은 책 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천.

주장 내용이 현실적인지? 수익이 제대로 된 것인지 확인.

제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보고 내 것으로 만들기 위해 노력하라.

독서백편의자현 (책이나 글을 100번 정도 읽으면 그 뜻이 자연스럽게 보인다는 명언)

3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기

혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다.

4단계 : 매주 1회씩 임장하기

임장 : 부동산 물건이 있는 현장에 직접 가서 물건을 보는 부동산 투자 활동

거주 지역은 가장 잘 아는 곳이기에 그 지역의 장단점을 파악하기 쉽다는 것이 큰 장점이다.

인터넷 사전 조사 : 네이버 부동산(세대 수, 아파트의 향, 입주 연도, 난방방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처)

부동산 중개사무소 전화 문의 : 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라

부동산 중개사무소 방문 : 복장 주의, 여자와 함께 가면 실수요자로 보여 유리함

임장 보고서 작성 : 간단한 정보나 특이사항, 자신의 의견 기록

5단계 : 멘토 만나기

후발주자의 전략 ‘벤치마킹’, 유료 강의

수익률 계산식

대출 제외 수익률(%) = (월세 x 12) / (총 매입액 - 보증금) x 100

대출 포함 수익률(%) = {(월세 - 월 이자) x 12} / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) x 100

나는 대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런(아주 좋은 투자처), 10% 이상이면 안타 (괜찮은 투자처)라고 생각한다.

대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배 불려주는 꼴이 된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다. 수익률 = 리스크, 과도한 레버리지 보다 금리가 저렴한 시기에는 해당 물건 매매가 60~70%선에서 대출받기는 권한다. 수익률은 보수적으로 산정할 것. 공실 가능성도 있음.

성공적인 투자의 4요소 : 돈, 시간, 노력, 경험

CEO의 시간관리 : 직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면, CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다. (ex. 대리입찰)

직장인 혹은 자영업자로서 투자할 시간이 절대적으로 부족하다면, 한 두 번의 경험을 쌓은 뒤부터는 부차적인 것들은 다른 이에게 아웃 소싱하거나 협업하라. 당신은 그저 이번 투자로 얼마의 돈을 벌 수 있을지만 따져보면 된다. 즉, 투자 물건을 봤을 때 이 물건이 얼마의 가치가 있으며 앞으로 내게 어느 정도의 수익을 가져다줄 수 있는지 계산할 수 있는 능력만 갖추면 된다. 이러한 비용 또한 당신의 수익률 계산에 들어가 있어야 한다.

돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나가는 것 같다. 트렌드에 따라 투자하지 않고 자신만의 투자 원칙을 가지고 ‘저평가된 부동산’에 투자.

부동산 투자의 굿 타이밍 : 자신의 준비가 완료되었을 때, 오를 것이라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라. 아직 확신이 서지 않는다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.

성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 ‘조급함’이고, 기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다.

어떤 투자 물건의 가격이 싼 지 비싼지 감이 오지 않는다면 좀 더 많은 현장을 다녀야 한다. 아직까지도 수도권에 저평가된 지역이 분명 존재한다.

투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

임차인 관리 노하우

하나, 임차인 관리에 대한 과도한 공포심을 버려라

둘, 계약서에 월세 연체 시 특약 사항을 명시하라

셋, 은행의 입금 SMS 서비스를 사용하라 (통장 입출금 통보)

넷, 다양한 캘린더 앱을 이용하라

다섯, 월세 일자를 매월 말일로 정하라

여섯, 임차인을 선별하여 받아라 (최소 보증금은 월세 x 10 정도 금액)

일곱, 월세를 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라

여덟, 연체하는 임차인도 사람임을 잊지 마라

현장조사의 기술

역지사지가 중요하다 : 임차인도 무엇인가 도움을 받고 싶어서 문을 열었을 것

수익률 분석 : 단점을 상쇄할 만한 장점이 있는가?

입찰과 낙찰 : 멀리 가려면 함께 가라 (투자 파트너와 당장의 이익보다 신뢰를 쌓는다)

명도 : 점유자들 그들은 무엇을 원하는가?

후기 : 투자를 통해 내가 얻은 것

불가능한 것을 얻기 위해서는 불가능한 것을 시도해야 한다 - 미겔 데 세르반테스 -

10년 안에 집 30채 마련하는 투자법

월급쟁이 재테크의 끝은 ‘노동으로 버는 소득을 자본이 만들어내는 소득으로 변경’하는 것. 경험이 쌓일수록 당신은 더욱 똘똘한 직원을 뽑을 수 있게 될 것이다.

전세가는 그 물건의 실제 사용가치라고 볼 수 있다.

이러한 투자 방식의 단점은 현금 흐름이다. 이 방식은 매년 꾸준히 얼마 이상의 투자금을 모을 수 있는 사람 그리고 앞으로도 직장생활을 10년 이상 꾸준히 할 수 있는 사람에게 유리하다. 부동산에 투자한다는 것은 나 대신 돈을 벌어오는 직원을 고용하는 것과 같다.

첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라

둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라

셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라

넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상)

다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.

여섯째, 소형 평형 아파트일수록 좋다.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 현장을 떠나지 않는 것이다.

너바나의 추천도서

재테크 일반

<부자 아빠 가난한 아빠> 1, 3권, 로버트 기요사키, 샤론 레흐트, 황금가지, 2000년

<부자 사전> 1, 2권, 허영만, 위즈덤하우스, 2005년

<당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀>, 박창모, 알키, 2011년

<부의 추월차선>, 엠제이 드마코, 토트출판사, 2013년

<이웃집 백만장자>, 토마스 J. 스탠리, 윌리엄 D. 댄코, 리드리드출판, 2015년

<보도 섀퍼의 돈>, 보도 섀퍼, 북플러스, 2011년

<보도 섀퍼의 나는 이렇게 부자가 되었다>, 보도 섀퍼, 21세기북스, 2004년

<후천적 부자>, 이재범, 행간, 2013년

부동산

<세상 모든 왕비를 위한 재테크>, 왕비 권선영, 길벗, 2008년

<뭘 해도 돈 버는 부동산 투자 습관>, 김장섭, 살림Life, 2008년

<부동산 상식 사전>, 백영록, 길벗, 2015년

<마흔 살, 행복한 부자 아빠>, 아파테이아, 길벗, 2012년

<노후를 위해 집을 저축하라>, 백원기, 중앙일보조인스랜드, 2009년

<아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민>, 아기곰, 중앙일보조인스랜드, 2007년

<선대인, 미친 부동산을 말하다>, 선대인, 웅진지식하우스, 2013년

경매

<나는 쇼핑보다 경매가 좋다>, 박수진, 다산북스, 2011년

<나는 돈이 없어도 경매를 한다>, 이현정, 길벗, 2013년

<송사무장의 경매의 기술>, 송희창, 지훈, 2008년

<월급쟁이를 위한 부동산 경매>, 오은석, 한빛비즈, 2013년

<경매야 놀자>, 강은현, 매일경제신문사, 2013년

<민사집행 법원실무제요>, 법원행정처, 2014년

<민사집행 부동산 경매의 실무>, 윤경, 손흥수, 육법사, 2013년

회계, 세금

<합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법>, 신방수, 아라크네, 2015년

<회계천재가 된 홍대리>, 손봉석, 다산라이프, 2013년

기타

<아웃라이어>, 말콤 글래드웰, 김영사, 2009년

<보험사가 당산에게 알려주지 않는 진실>, 김미숙, 엘도라도, 2007년

<허브 코헨, 현상의 법칙>, 허브 코헨, 청년정신, 2011년

<카네기 인간관계론>, 데일 카네기, 씨앗을 뿌리는 사람, 2004년

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